Nei successivi passi analizziamo i prezzi marginali di due caratteristiche importantissime per ottenere il prezzo corretto dell’immobile preso in considerazione per la stima. Il procedimento che utilizzeremo prende il nome di Market Comparison Approacch. Utilizzerai questo procedimento quando vorrai conoscere il prezzo vero e veritiero di un determinato immobile.
La metodologia che utilizzeremo, come ho accennato nell’introduzione si chiama Market Comparison Approach, questo procedimento viene utilizzato per stimare il prezzo di un immobile, che chiameremo A, per il quale non si conoscono molti dati, e poiché non esistono banche dati in merito, si procede comparando minimo tre immobili simili, questi ultimi li chiameremo B-C-D, adesso in modo da ricavare il prezzo corretto e cioè quello vero e veritiero. Innanzitutto, per iniziare l’esercitazione abbiamo bisogno dei dati che possiamo trovare nelle cartografie, nelle visure, nelle piante, attraverso delle domande mirate ai diretti interessati, ecc.
La prima cosa da fare è trovare il prezzo marginale della superficie dei balconi, procedi nel seguente modo, calcola: 0,2 che è il rapporto mercantile per il prezzo marginale della superficie principale di ciascuna unità immobiliare, quindi la B, la C e la D. Ad esempio: 0,2 x 954= 191 euro/mq per l’unità B, ripeti l’operazione per le altre due unità. Il prezzo marginale dei balconi è il più basso dei tre.
Ora calcoliamo i servizi igienici, questi si calcolano considerando che ogni dieci anni vengono istallati nuovi, e inoltre viene assunto sulla base di un computo metrico estimativo, il costo di ricostruzione a nuovo, stimato pari a 4.500,00 Quindi diremo che per l’unità B è trascorso un anno, per l’unità C sono trascorsi due anni e per l’unità D sono trascorsi 3 anni, considerando quindi che l’anno di costruzione delle unità immobiliare risale a 40/50 anni
Procedi calcolando: 4.500 x 1-1/10= 4.050 euro per l’unità B; 4.500 x 1-2/10= 3.600 euro per l’unità C; 4.500 x 1-3/10= 3.150 euro per l’unità D Alla fine del calcolo si prende il valore più basso, nel nostro caso, quindi, il prezzo marginale dei servizi igienici è 3150 euro.