Il comodato di un terreno agricolo è un istituto giuridico che consente a un soggetto, definito comodante, di concedere a un altro soggetto, chiamato comodatario, l’utilizzo gratuito di un fondo rustico per un determinato periodo. La disciplina di questo contratto trova la sua fonte negli articoli 1803 e seguenti del codice civile, che lo definiscono come un accordo con cui una parte consegna a un’altra una cosa mobile o immobile affinché l’altra possa servirsene per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituirla. Nel caso di un terreno agricolo, il comodatario può esercitare sul fondo le attività che più ritiene opportune, purché non snaturino o rechino danno alla destinazione del bene e sempre nel rispetto delle condizioni stabilite con il comodante, restituendolo al termine del rapporto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvi i normali deterioramenti dovuti all’uso.
La gratuità è una caratteristica essenziale del comodato. Questo significa che il comodatario non deve corrispondere un canone per l’uso del terreno. Se, tuttavia, tra comodante e comodatario viene stabilito un modesto contributo pecuniario (ad esempio, un rimborso di spese per la manutenzione di un piccolo impianto d’irrigazione), ciò non esclude automaticamente la gratuità, purché la somma versata non assuma i caratteri di un vero e proprio corrispettivo e non si configuri come controprestazione per l’uso del fondo. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la presenza di un “modus” a carico del comodatario – vale a dire un onere o una prestazione parziale, di entità modesta – non fa venir meno la natura gratuita del contratto, finché non emergano profili assimilabili a un vero affitto. Se la controprestazione diventa di consistenza tale da rappresentare un vantaggio economico concreto per il comodante, si potrebbe invece avvicinare la fattispecie a un contratto di locazione o affitto e non più a un comodato.
Nel caso di comodato di un terreno agricolo, gli eventuali miglioramenti apportati dal comodatario – se non rientrano nel novero delle spese straordinarie urgenti e necessarie – non danno diritto a un rimborso automatico. Questo aspetto distingue ulteriormente il comodato da altri contratti, poiché il comodatario agisce, di norma, nel proprio interesse di sfruttare il fondo ai fini agricoli, ma non acquisisce automatismi di indennizzo per le opere effettuate se non vi è un accordo specifico con il comodante. La stessa Cassazione ha chiarito che le spese straordinarie che non siano necessarie e urgenti non vanno rimborsate.
A differenza di un contratto di affitto agrario, il comodatario non acquisisce alcun possesso utile all’usucapione, ma si configura semplicemente come detentore del bene. La detenzione non garantisce alcun tipo di vantaggio relativo all’acquisizione di diritti reali sul fondo, nemmeno se il comodatario vi risiede con la propria famiglia. L’intuitus personae che connota il comodato lo rende un rapporto altamente fiduciario, nel quale il comodante può porre fine alla relazione qualora ricorrano le condizioni stabilite dalla legge o si verifichino comportamenti del comodatario non compatibili con la buona conservazione o la destinazione del bene.
Il comodato di un terreno agricolo può essere a tempo determinato, qualora le parti abbiano previsto una scadenza o un uso specifico che definisce la durata dell’accordo. Allo scadere di tale termine, il comodante ha diritto di esigere la restituzione del fondo. È anche possibile che il contratto non preveda un termine preciso, nel qual caso si parla di comodato precario o a tempo indeterminato. In questo scenario, il comodante può chiedere in qualunque momento di riottenere il possesso del bene, senza dover attendere la naturale scadenza di un termine fissato. Il codice civile, tuttavia, stabilisce che il comodante può anche richiedere la restituzione anticipata del bene, qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevedibile del comodante stesso. È importante sapere che la morte del comodante comporta la risoluzione del contratto, consentendo ai suoi eredi di richiedere la restituzione del fondo. Se, invece, muore il comodatario, il comodante può esercitare la facoltà di recedere dal contratto, venendo equiparato a un comodato a tempo indeterminato, e quindi può riacquisire la disponibilità del bene in tempi relativamente rapidi.
Per quanto riguarda la forma, il comodato può essere concluso anche verbalmente, ma è buona prassi redigerlo in forma scritta, specialmente quando si tratta di un terreno agricolo, per avere una maggiore certezza probatoria e ridurre il rischio di controversie future. I contratti di comodato relativi a terreni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, affinché abbiano piena efficacia e siano opponibili ai terzi. Nel momento in cui dovessero insorgere contrasti o liti in merito al contratto, la legge impone la mediazione obbligatoria prima di avviare un giudizio ordinario in tribunale. Questa procedura ha lo scopo di favorire una composizione bonaria della controversia, incentivando le parti a trovare un accordo e a regolare le proprie posizioni senza dover affrontare un processo lungo e dispendioso.
Nel caso in cui, a scadenza del contratto, il comodatario non rilasci spontaneamente il terreno, il comodante dovrà rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento che accerti l’assenza di un titolo di godimento e disponga l’esecuzione forzata del rilascio. L’ufficiale giudiziario potrà quindi intervenire per liberare il fondo, ponendo fine all’occupazione abusiva. Questa procedura, sebbene a volte lunga e complessa, è l’unico mezzo legale per costringere il comodatario a restituire il bene quando ogni tentativo di conciliazione sia fallito.
È utile precisare che, sul piano processuale, il giudice competente a conoscere delle controversie relative al comodato di terreni agricoli è solitamente il tribunale ordinario, mentre la sezione specializzata agraria interviene solo quando sorgano questioni su eventuali riconduzioni del rapporto alla disciplina contrattuale agraria. Il comodato, infatti, non si qualifica come contratto agrario: esso non mira alla costituzione di un’impresa agricola stabile, bensì a un semplice godimento del fondo, senza corrispettivo. Di conseguenza, non sussistono i presupposti per parlare di prelazione agraria, che sorge invece quando esistono contratti di affitto agrario o altri rapporti specifici che la legge tutela al fine di favorire la continuità delle imprese agricole.
La Cassazione ha più volte ribadito che, per la prelazione agraria, deve esservi in essere un rapporto di affitto agrario, in cui l’agricoltore affittuario eserciti stabilmente un’impresa agricola e abbia determinati requisiti previsti dalla legge. Nel comodato, dato il carattere gratuito del godimento, non si instaura alcun vincolo assimilabile a quello dell’affitto, e il comodatario, per quanto possa coltivare il fondo, non matura alcun diritto di prelazione nel caso in cui il comodante decida di vendere il terreno. Questo chiarimento risulta essenziale soprattutto per coloro che gestiscono un fondo ricevuto in comodato nella speranza di poterlo acquistare prioritariamente in caso di vendita: non esiste un simile diritto, salvo che le parti non lo abbiano pattuito volontariamente in via contrattuale, con clausole ad hoc.
Nella pratica, la gratuità del comodato e l’eventuale presenza di oneri accessori a carico del comodatario costituiscono il tema più delicato, poiché un incremento troppo marcato degli obblighi del comodatario può far pensare a un rapporto differente, magari dissimulato: l’attenzione degli interpreti si focalizza sulla verifica del reale equilibrio tra i due soggetti. Se si dimostra che il presunto comodatario corrisponde somme significative o forniture di beni e servizi equivalenti a un canone, è probabile che ci si trovi di fronte a un contratto di affitto in tutto e per tutto, soggetto a regole e tutele diverse. La Cassazione ha ricordato che il comodato resta tale quando la cifra corrisposta è simbolica o esigua, volta a compensare semplici spese di manutenzione o tributi afferenti al terreno, come bollette di acqua, energia elettrica o consorzi di bonifica.
Il comodato di un terreno agricolo, nella sua purezza contrattuale, offre vantaggi alle parti che desiderano instaurare un rapporto di fiducia, senza gravarsi di obblighi economici tipici dell’affitto. Il comodatario può coltivare il fondo per un periodo più o meno lungo, beneficiando della gratuità dell’uso, mentre il comodante continua a mantenere la proprietà e conserva il potere di richiedere il terreno indietro nei casi consentiti dalla legge. Il comodato di un fondo rustico si rivela quindi una soluzione pratica se l’obiettivo è permettere a un familiare, un amico o un soggetto di fiducia di usufruire di un terreno, per esempio a fini di autoconsumo, sperimentazione agricola, allevamento di animali da cortile o piccole coltivazioni, senza entrare nello schema vincolante di un contratto agrario a titolo oneroso.
È infine fondamentale ricordare che la chiarezza, la precisione e l’equilibrio delle clausole nel contratto scritto rappresentano la chiave per prevenire dispute future. Le parti dovrebbero definire con attenzione la durata, l’uso consentito, l’eventuale possibilità di recedere anticipatamente e ogni altro aspetto rilevante. La cura di questi dettagli, unita al rispetto reciproco degli impegni assunti, rende il comodato di un terreno agricolo uno strumento flessibile e vantaggioso, in grado di adattarsi a molteplici situazioni familiari o professionali, senza tramutarsi in un vincolo oneroso o in una fonte di controversie giuridiche.