Nella scelta del mutuo, OCCORRE VERIFICARE CHE :
– Il tasso proposto sia quello a regime e non sia invece un tasso d’ingresso (o d’accesso): quest’ultimo viene applicato solo per un breve periodo (qualche mese) e può servire come specchietto per le allodole. E’ successo più di una volta che il Cliente abbia scoperto il tasso effettivo solo nel momento della lettura dell’atto notarile.
– L’ammontare delle spese accessorie. Si tratta di costi di istruttoria, perizia, notarili ed assicurativi. Mutui che sembravano vantaggiosi si sono rivelati più cari del previsto dopo il conteggio delle spese accessorie.
– Le penali per estinzione anticipata. Secondo la risoluzione approvata dalla Commissione Finanze della Camera devono essere non superiori all’ 1% del capitale residuo per i mutui contratti per l’acquisto / costruzione / ristrutturazione della prima casa, e del 2 % in tutti gli altri casi. Quando o se la risoluzione diventerà legge, tutti gli istituti dovranno adeguarsi. (Attualmente sono molto più elevate: in media l’ 1% per mutui a tasso variabile e tra il 4 ed il 5% per i mutui a tasso fisso, salvo alcune eccezioni).
– Che il contratto non contenga penali rivalutabili che hanno fatto diventare insostenibili molti finanziamenti a tasso fisso. In questo caso, infatti, oltre alla penale sul capitale residuo, la banca chiede anche la differenza esistente tra il tasso del mutuo e quello di mercato al momento dell’estinzione. Fa pagare al Cliente, cioè, la perdita reale (ciò che l’istituto deve rimborsare ai portatori di obbligazioni che ha emesso per raccogliere denaro) e il mancato guadagno (dato dalla differenza tra il costo della raccolta ed il tasso praticato sul mutuo concesso).
– Le condizioni di mora.
– La composizione e le modalità del rimborso del capitale (con i tassi variabili).
Nel caso di acquisto di un IMMOBILE IPOTECATO
Quando si sta acquistando un bene gravato da un mutuo, prima di esporsi finanziariamente, è bene verificare che il venditore sia in regola con il pagamento delle rate e che non vi siano azioni legali in corso. Un eccellente sistema per verificare quanto sopra è quello di farsi consegnare un conteggio di estinzione del mutuo, rilasciato dalla banca al venditore.
Spesso capita che l’immobile che si intende acquistare mediante mutuo sia già gravato da un’ipoteca preesistente, iscritta a garanzia di un mutuo contratto dal venditore. Come comportarsi in quest’evenienza? I casi sono tre:
1) Il mutuo è accollabile, le condizioni applicate sono discrete ed il debito residuo è d’importo abbastanza simile al finanziamento che necessita;
2) Il mutuo non è accollabile o le condizioni applicate non sono buone o l’importo residuo è insufficiente;
3) Il bene risulta ancora ipotecato, ma il mutuo è stato estinto.
Prima di procedere è opportuno chiarire il significato di “ACCOLLO”.
Per accollo si intende quella procedura mediante la quale un soggetto subentra ad un altro soggetto in un contratto di mutuo. In pratica si accolla il debito dell’altro. La procedura è molto snella; fondamentalmente si sostanzia in una comunicazione alla Banca, a cura di un Notaio, circa i dati del debitore subentrante. I vantaggi di utilizzare tale procedura sono evidenti: spese di accensione mutuo praticamente inesistenti, nessun rischio di rifiuto da parte della Banca e tempi di istruttoria azzerati.
I mutui che prevedono la procedura di accollo sono pochi, di norma sono quelli concessi da Istituti o Sezioni autonome di Credito Fondiario.
Va evidenziata la casistica di accollo di mutui quando si acquista da un costruttore: spesso la “vera convenienza” non è riservata al Cliente acquirente / accollante, ma alla banca ed al costruttore stesso.
Una lente di ingrandimento potrebbe essere necessaria per leggere a fondo il contratto originale di mutuo
Tornando alla nostra casistica, se ci si trova nella situazione di cui al punto 1), la soluzione migliore è certamente quella di accollarsi il mutuo. Se, per esempio, si sta acquistando un immobile per Euro 100 mila e l’immobile è gravato da un mutuo il cui debito residuo è pari a Euro 70 mila, si verseranno al venditore Euro 30 mila e ci si accollerà il mutuo.
Se, invece, ci si trova nella condizione di cui al punto 2), la strada migliore è quella di chiedere un mutuo ad una Banca di nostra scelta e di incaricare quest’ultima di estinguere il mutuo in essere. Come avviene praticamente l’operazione? Ipotizziamo di acquistare casa per Euro 100 mila, di aver necessità di un mutuo di Euro 70 mila e che il bene sia gravato da un mutuo il cui debito residuo sia pari a Euro 25 mila. Verseremo al venditore Euro 30 mila e chiederemo alla nostra Banca un mutuo di Euro 70 mila, incaricandola di estinguere contestualmente il mutuo in essere. La nostra Banca invierà al Notaio incaricato di redigere l’atto di mutuo, due assegni. Uno d’importo pari a quello necessario per estinguere il mutuo (tale importo sarà desunto dal conteggio di estinzione che saremo tenuti a fornire alla Banca), nel nostro esempio 25 mila Euro, e l’altro, pari alla differenza fra i 70 mila Euro richiesti e quanto versato a titolo di estinzione mutuo. Sarà il Notaio ad estinguere materialmente il mutuo.
Nel terzo caso, infine, non vi sono particolari procedura da seguire. Sarà sufficiente richiedere al venditore il “consenso alla cancellazione ipotecaria”, rilasciato dalla Banca che concesse a suo tempo il mutuo, e consegnarlo alla Banca a cui si intende richiedere il mutuo.
E infine ATTENZIONE A…
– Attenti alle finanziarie.
Diciamo subito che il panorama finanziario vede protagoniste moltissime finanziarie serie ed affidabili. Per lo più si tratta di Società per azioni che appartengono a gruppi bancari. Accanto a queste grosse Società, purtroppo, operano anche finanziarie di dubbia serietà. Che tendono all’applicazione di interessi usurari.
Se si decide di affidarsi ad una finanziaria quindi, è bene assumere informazioni certe circa i detentori del pacchetto azionario.
– Attenti agli Intermediari Finanziari.
In questo caso l’attenzione è d’obbligo. Esistono moltissime agenzie d’intermediazione, che per inciso la maggior parte delle persone scambia per finanziarie, il cui compito è quello di raccogliere le domande di mutuo e portarle in qualche Banca. Per quest’intermediazione è chiesta una provvigione. Sin qui nulla di scandaloso. Ciò che può succedere, invece, e che spesso succede, è che la domanda di mutuo non viene neppure presentata perché non ha le caratteristiche per essere approvata o viene presentata ed è respinta. In questo caso il richiedente ha pagato delle commissioni senza ottenere il mutuo. Questo argomento è strettamente legato all’argomento successivo.
– Diffidare delle pubblicità troppo allettanti.
E’ sufficiente aprire qualsiasi giornale per leggere decine di pubblicità a caratteri cubitali “Mutui anche a protestati” “Eroghiamo mutui in 2 giorni”, “mutui al 2%”. Esistono delle procedure adottate da Banche e finanziarie che prevedono di non concedere mutui a protestati, l’istruttoria di una pratica di mutuo (dall’acquisizione della documentazione all’erogazione) necessita di almeno una ventina di giorni, i tassi applicati al mutuo non possono, per ovvii motivi, essere inferiori a quelli pagati dalle Banche. In tutti questi casi ed altri simili, è necessario porre molta attenzione. Certamente si tratta di specchietti per le allodole finalizzati a farvi prendere contatti con le agenzie d’intermediazione trattate in precedenza.
– Attenti ai tempi del mutuo.
Quando si chiede un mutuo per acquistare un immobile, è bene porre molta attenzione ai tempi di erogazione. Il più delle volte, infatti, si è stipulato un preliminare di compravendita che prevede dei tempi stabiliti per la stipula del rogito notarile.
Non essere pronti a stipulare entro i predetti termini potrebbe comportare la perdita della caparra versata.
– Se il venditore è un soggetto fallibile.
Se il soggetto fallisce entro i due anni successivi alla stipula dell’atto, si corre il serio rischio che il curatore fallimentare, avvalendosi della “revocatoria fallimentare” , acquisisca l’immobile da noi acquistato quale patrimonio del fallito, che servirà a pagare i creditori.
Una precauzione per evitare tale procedura è quella di chiedere al venditore il “certificato fallimentare”, oppure di mantenere documentate tutte le fasi della transazione e di registrare il 100% di compravendita in atto notorio.